Numa compra de imóvel rural, a atenção vai quase sempre para a matrícula e para o preço da hectare. O passivo ambiental costuma entrar na conversa depois — quando já não é mais negociável.
Duas regras explicam por que a ordem deveria ser inversa.
A obrigação acompanha o imóvel, não o antigo dono
A Súmula 623 do Superior Tribunal de Justiça firmou que as obrigações ambientais têm natureza propter rem: podem ser exigidas do proprietário ou possuidor atual, dos anteriores, ou de todos, à escolha do credor. Quem adquire uma área adquire, com ela, o dever de recuperar o que outro degradou.
Não há aqui discussão sobre boa-fé do comprador. A obrigação de reparar adere à coisa. O comprador de boa-fé conserva ação de regresso contra o vendedor — o que é um consolo relativo quando o vendedor não tem patrimônio, mudou de endereço ou simplesmente sumiu.
E não prescreve
No julgamento do Tema 999, o Supremo Tribunal Federal fixou que é imprescritível a pretensão de reparação civil de dano ambiental. Combinada com a súmula acima, a consequência prática é direta: não existe passivo ambiental velho o bastante para ter virado passado. Uma supressão de vegetação dos anos 1990 continua exigível do dono de hoje.
O que se verifica antes de assinar
Uma due diligence ambiental de imóvel rural não é uma certidão só. É um cruzamento de fontes, e nenhuma delas basta sozinha:
- Matrícula atualizada, com toda a cadeia dominial — inclusive averbações de reserva legal anteriores ao CAR.
- Cadastro Ambiental Rural: situação, sobreposições, e o que foi declarado como reserva legal, APP e uso consolidado.
- Adesão ao PRA e existência de PRADA, com o estágio de cumprimento.
- Autos de infração, embargos e apreensões nos órgãos federal, estadual e municipal — e o embargo do IBAMA é público e consultável.
- Termos de ajustamento de conduta e termos de compromisso em vigor, com obrigações que passarão ao adquirente.
- Ações civis públicas e inquéritos civis nas comarcas e no Ministério Público.
- Licenças, outorgas de uso de água e cadastro de poços, quando houver captação, irrigação ou reservatório.
- Imagens de satélite em série histórica, para confrontar o que o CAR declara com o que a área mostra.
CAR não é prova de regularidade
É o equívoco mais comum. O Cadastro Ambiental Rural é declaratório: quem preenche é o proprietário, e o sistema aceita a declaração antes de analisá-la. Um CAR «ativo» significa que a declaração foi recebida — não que a reserva legal exista, esteja no lugar declarado ou tenha o tamanho informado.
A verificação séria compara o polígono declarado com a imagem, com a matrícula e com a topografia. Divergências entre esses três não são raras; são o caso típico.
O passivo tem tamanho, e o tamanho tem consequência
Quantificar o passivo é o que permite decidir. Uma área com dez hectares de reserva legal faltante não é a mesma coisa que uma área com APP ocupada por benfeitorias consolidadas: a primeira se resolve com projeto de recomposição ou compensação; a segunda pode envolver demolição, que é irreversível.
Com o tamanho medido, o comprador tem três caminhos legítimos: exigir a regularização como condição do negócio, assumir o passivo com o preço ajustado ao custo real de recomposição, ou desistir. O que não é caminho é assinar sem saber.
Reserva legal faltante: o que exatamente se está comprando
O passivo de reserva legal tem um regime próprio e bem desenhado no Código Florestal. Quem detinha, em 22 de julho de 2008, reserva legal em extensão inferior à exigida pode regularizar a situação por três caminhos, isolada ou conjuntamente: recompor a reserva, permitir a regeneração natural da vegetação, ou compensar.
Cada caminho tem custo e prazo distintos:
- Recompor segue critérios do órgão ambiental e deve estar concluída em até vinte anos, cobrindo, a cada dois anos, no mínimo um décimo da área total a complementar. Admite-se plantio intercalado de nativas com exóticas ou frutíferas, em sistema agroflorestal, desde que as exóticas não passem de metade da área a recuperar — e, nesse caso, o proprietário tem direito à exploração econômica da área recomposta.
- Regeneração natural depende das condições do sítio e da ausência de pressão de uso; é a via mais barata e a menos previsível.
- Compensar exige inscrição prévia no CAR e pode ser feita por aquisição de Cota de Reserva Ambiental, arrendamento de área sob regime de servidão ambiental ou reserva legal, doação ao poder público de área dentro de unidade de conservação de domínio público pendente de regularização fundiária, ou cadastramento de outra área equivalente e excedente, com vegetação nativa estabelecida, em regeneração ou em recomposição — sempre no mesmo bioma e equivalente em extensão.
Traduzido para a mesa de negociação: “faltam doze hectares de reserva legal” não é um número; é uma pergunta sobre qual dos três caminhos o imóvel comporta, e quanto cada um custa naquele bioma e naquela região.
O prazo de vinte anos não pertence ao vendedor
Há uma leitura otimista que aparece com frequência: “o vendedor aderiu ao PRA, tem vinte anos para recompor, então o problema é dele”. Não é. O § 1º do art. 66 é explícito: a obrigação tem natureza real e é transmitida ao sucessor no caso de transferência de domínio ou de posse do imóvel rural.
O que se transfere junto com a terra, portanto, é o cronograma inteiro — com o tempo já corrido e as etapas já vencidas. Comprar no ano quinze de um cronograma de vinte não significa herdar cinco anos tranquilos: significa herdar a obrigação de comprovar que os catorze anteriores foram cumpridos.
Três documentos que revelam mais do que parecem
O recibo de inscrição no CAR com a data. Não pela data em si, mas porque ela indica se a declaração foi feita antes ou depois de alguma fiscalização, autuação ou negociação — e declarações feitas sob pressão costumam ser as menos precisas.
A matrícula com a cadeia completa, não a certidão de ônus. Averbações antigas de reserva legal, servidões, restrições administrativas e desmembramentos aparecem na cadeia e desaparecem do resumo.
O extrato de embargos. O embargo é ato público e recai sobre a área; ele não some com a mudança de titular e impede uso econômico até ser desconstituído. Área embargada tem preço de área embargada — e é raro que o anúncio diga isso.
Cláusulas que ajudam — e cláusulas que não protegem
Declarações e garantias do vendedor sobre inexistência de passivo, retenção de parte do preço vinculada à regularização, condição resolutiva e garantia real são instrumentos úteis e devem constar do contrato.
Mas convém não confundir o efeito: nenhuma cláusula contratual opõe-se ao órgão ambiental ou ao Ministério Público. Ela regula a relação entre comprador e vendedor e sustenta o regresso; não afasta a obrigação de recuperar, que continua aderida ao imóvel. Contrato bem escrito distribui o prejuízo — não elimina a obrigação.
Arrendamento e garantia entram na mesma conta
A lógica não vale só para a compra. Quem arrenda assume a posse e, com ela, deveres de conservação; quem aceita imóvel rural em garantia pode receber, na execução, um bem cujo valor de mercado é inferior ao custo de regularização. Em ambos os casos, o exame prévio custa uma fração do que custa descobrir depois.
Quando fazer
Antes da proposta vinculante, sempre que possível; antes da escritura, obrigatoriamente. Depois do registro, o exame deixa de ser due diligence e passa a ser diagnóstico de passivo já assumido — outro trabalho, com outras opções e menos delas.
Perguntas frequentes
Comprei e só depois descobri o passivo. Ainda dá para fazer alguma coisa?
Contra o órgão ambiental, a obrigação continua sendo do imóvel e, portanto, sua. Contra o vendedor, resta a discussão contratual — vício redibitório, evicção, inadimplemento de declaração e garantia, conforme o que o contrato disse e o que ficou provado. Por isso o exame antes vale mais do que a melhor cláusula depois.
O vendedor tem CAR ativo e diz que está tudo certo. Basta?
Não. O CAR é declaratório: registrar não é analisar, e “ativo” significa que a declaração foi recebida. A comparação entre o polígono declarado, a imagem de satélite em série histórica e a matrícula é o que mostra se a reserva legal existe, onde está e qual o seu tamanho real.
Vale a pena comprar imóvel com passivo?
Pode valer, desde que o passivo esteja medido e precificado, e que o caminho de regularização esteja definido antes da assinatura — não depois. O que não se sustenta é comprar sem saber o tamanho: nesse caso não há preço, há aposta.
Leia também
Sobre o imóvel rural e sua regularização, em detalhe:
Este texto tem finalidade informativa e não analisa caso concreto, nos termos do art. 4º do Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB. Cada situação depende dos documentos, dos prazos e da legislação estadual e municipal aplicável. Marianne de Camargo — OAB/SP 472.911.