Numa compra de imóvel rural, a atenção vai quase sempre para a matrícula e para o preço da hectare. O passivo ambiental costuma entrar na conversa depois — quando já não é mais negociável.
Duas regras explicam por que a ordem deveria ser inversa.
A obrigação acompanha o imóvel, não o antigo dono
A Súmula 623 do Superior Tribunal de Justiça firmou que as obrigações ambientais têm natureza propter rem: podem ser exigidas do proprietário ou possuidor atual, dos anteriores, ou de todos, à escolha do credor. Quem adquire uma área adquire, com ela, o dever de recuperar o que outro degradou.
Não há aqui discussão sobre boa-fé do comprador. A obrigação de reparar adere à coisa. O comprador de boa-fé conserva ação de regresso contra o vendedor — o que é um consolo relativo quando o vendedor não tem patrimônio, mudou de endereço ou simplesmente sumiu.
E não prescreve
No julgamento do Tema 999, o Supremo Tribunal Federal fixou que é imprescritível a pretensão de reparação civil de dano ambiental. Combinada com a súmula acima, a consequência prática é direta: não existe passivo ambiental velho o bastante para ter virado passado. Uma supressão de vegetação dos anos 1990 continua exigível do dono de hoje.
O que se verifica antes de assinar
Uma due diligence ambiental de imóvel rural não é uma certidão só. É um cruzamento de fontes, e nenhuma delas basta sozinha:
- Matrícula atualizada, com toda a cadeia dominial — inclusive averbações de reserva legal anteriores ao CAR.
- Cadastro Ambiental Rural: situação, sobreposições, e o que foi declarado como reserva legal, APP e uso consolidado.
- Adesão ao PRA e existência de PRADA, com o estágio de cumprimento.
- Autos de infração, embargos e apreensões nos órgãos federal, estadual e municipal — e o embargo do IBAMA é público e consultável.
- Termos de ajustamento de conduta e termos de compromisso em vigor, com obrigações que passarão ao adquirente.
- Ações civis públicas e inquéritos civis nas comarcas e no Ministério Público.
- Licenças, outorgas de uso de água e cadastro de poços, quando houver captação, irrigação ou reservatório.
- Imagens de satélite em série histórica, para confrontar o que o CAR declara com o que a área mostra.
CAR não é prova de regularidade
É o equívoco mais comum. O Cadastro Ambiental Rural é declaratório: quem preenche é o proprietário, e o sistema aceita a declaração antes de analisá-la. Um CAR «ativo» significa que a declaração foi recebida — não que a reserva legal exista, esteja no lugar declarado ou tenha o tamanho informado.
A verificação séria compara o polígono declarado com a imagem, com a matrícula e com a topografia. Divergências entre esses três não são raras; são o caso típico.
O passivo tem tamanho, e o tamanho tem consequência
Quantificar o passivo é o que permite decidir. Uma área com dez hectares de reserva legal faltante não é a mesma coisa que uma área com APP ocupada por benfeitorias consolidadas: a primeira se resolve com projeto de recomposição ou compensação; a segunda pode envolver demolição, que é irreversível.
Com o tamanho medido, o comprador tem três caminhos legítimos: exigir a regularização como condição do negócio, assumir o passivo com o preço ajustado ao custo real de recomposição, ou desistir. O que não é caminho é assinar sem saber.
Cláusulas que ajudam — e cláusulas que não protegem
Declarações e garantias do vendedor sobre inexistência de passivo, retenção de parte do preço vinculada à regularização, condição resolutiva e garantia real são instrumentos úteis e devem constar do contrato.
Mas convém não confundir o efeito: nenhuma cláusula contratual opõe-se ao órgão ambiental ou ao Ministério Público. Ela regula a relação entre comprador e vendedor e sustenta o regresso; não afasta a obrigação de recuperar, que continua aderida ao imóvel. Contrato bem escrito distribui o prejuízo — não elimina a obrigação.
Arrendamento e garantia entram na mesma conta
A lógica não vale só para a compra. Quem arrenda assume a posse e, com ela, deveres de conservação; quem aceita imóvel rural em garantia pode receber, na execução, um bem cujo valor de mercado é inferior ao custo de regularização. Em ambos os casos, o exame prévio custa uma fração do que custa descobrir depois.
Quando fazer
Antes da proposta vinculante, sempre que possível; antes da escritura, obrigatoriamente. Depois do registro, o exame deixa de ser due diligence e passa a ser diagnóstico de passivo já assumido — outro trabalho, com outras opções e menos delas.
Este texto tem finalidade informativa e não analisa caso concreto, nos termos do art. 4º do Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB. Cada situação depende dos documentos, dos prazos e da legislação estadual e municipal aplicável. Marianne de Camargo — OAB/SP 472.911.