Há um tipo de imóvel que desafia o manual: a casa construída há trinta anos na beira do córrego, dentro da cidade, com energia, água encanada, IPTU pago e nenhum título. Pelo Código Florestal, está em área de preservação permanente. Pela realidade, é um bairro.
A pergunta que interessa não é se a ocupação é regular — não é. É se ela pode ser regularizada. E a resposta, ao contrário do que se supõe dos dois lados do balcão, nem sempre é não.
Duas leis que parecem se contradizer
De um lado, a Lei nº 12.651/2012 protege as faixas marginais de cursos d’água e limita severamente a intervenção. De outro, a Lei nº 13.465/2017 criou a Reurb para enfrentar o passivo de núcleos urbanos informais que o país acumulou.
A compatibilização está nos arts. 64 e 65 do próprio Código Florestal. Eles admitem a regularização fundiária de núcleos urbanos informais consolidados situados em APP, mediante estudo técnico — de interesse social no art. 64 e de interesse específico no art. 65. Não é exceção aberta: é procedimento com requisitos.
A definição que decide tudo: núcleo urbano informal consolidado
A Lei nº 13.465/2017 define núcleo urbano informal consolidado como aquele de difícil reversão, considerados o tempo de ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias e a presença de equipamentos públicos e urbanos.
Esse enquadramento é o eixo de toda a análise. Ocupação recente, isolada ou de fácil reversão não é núcleo consolidado — e não entra na Reurb. Reunir a prova do tempo e da consolidação (imagens históricas, contas de serviços públicos, lançamentos de IPTU, matrícula de lotes vizinhos, registros escolares) costuma ser mais decisivo do que qualquer argumento jurídico.
Reurb-S e Reurb-E: a diferença não é só de renda
A Reurb-S aplica-se a núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarada em ato do Poder Executivo municipal. A Reurb-E alcança os demais casos.
A distinção repercute em quase tudo: quem custeia as obras de infraestrutura essencial, se há isenção de custas e emolumentos registrários, e — no ponto que mais importa aqui — a extensão do estudo técnico ambiental exigido. Enquadrar o núcleo na modalidade errada é o erro que mais atrasa processos.
O estudo técnico não é formalidade
O estudo previsto nos arts. 64 e 65 precisa demonstrar, entre outros pontos, a melhoria das condições de sustentabilidade urbano-ambiental e de habitabilidade, a compatibilidade com a proteção dos recursos hídricos, e a definição de faixas não edificáveis junto ao curso d’água.
É aqui que se decide o desenho final: quais edificações permanecem, quais precisam recuar, e que faixa será mantida ou recomposta. Um estudo bem construído regulariza o núcleo e devolve função ambiental à margem. Um estudo mal feito devolve o processo à estaca zero — depois de anos.
O que não se regulariza
Convém dizer com clareza, porque a expectativa mal calibrada custa caro:
- Ocupação em área de risco geotécnico ou de inundação não é regularizável enquanto o risco não for eliminado; persistindo, o caminho é a realocação.
- Ocupação não consolidada, recente ou reversível, não se enquadra na Reurb.
- Áreas de uso comum do povo e bens públicos de uso especial têm regime próprio e nem sempre admitem titulação.
- A regularização não convalida crime ambiental nem extingue, por si, a responsabilidade por dano já causado.
Onde o processo costuma travar
Raramente na tese. Quase sempre em três lugares concretos: a listagem dos ocupantes, que exige levantamento social e cadastral consistente; o projeto de regularização fundiária, que precisa dialogar com o plano diretor e com a lei de uso e ocupação do solo do município; e o registro, momento em que a matrícula-mãe, as sobreposições e as certidões finalmente encontram o cartório.
Antecipar a conversa com o oficial de registro, antes de protocolar, poupa meses.
Por onde começar
Pelo diagnóstico: delimitar o núcleo, provar o tempo de ocupação, levantar a dominialidade, identificar as APPs incidentes e verificar o que o plano diretor permite. Com isso definido, decide-se a modalidade e a legitimação — e só então se escreve qualquer peça.
Este texto tem finalidade informativa e não analisa caso concreto, nos termos do art. 4º do Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB. Cada situação depende dos documentos, dos prazos e da legislação estadual e municipal aplicável. Marianne de Camargo — OAB/SP 472.911.