Área de atuação
Direito Imobiliário e Urbanístico
Um imóvel urbano raramente tem uma pendência só. A matrícula não descreve o que existe no terreno; o loteamento foi vendido mas nunca registrado; a edificação avançou sobre a faixa marginal de um córrego; o uso pretendido não é o que o zoneamento autoriza. Cada uma dessas pendências trava a mesma coisa — a venda, o financiamento, o alvará — e cada uma se resolve num lugar diferente: no cartório de registro de imóveis, na prefeitura, no órgão ambiental.
O que costuma surpreender é a ordem: quase sempre a pendência só se resolve na instância certa, e tentar pela errada consome meses sem mover o processo. Identificar se o caso é de cartório, de prefeitura ou de órgão ambiental — e em que sequência — é o que separa uma regularização de dois anos de uma de dez.
Público atendido
Quem é atendido
Proprietários e compradores que precisam saber, antes de assinar, o que a matrícula diz e o que ela deixa de dizer.
Loteadores e incorporadores em aprovação de parcelamento, registro de loteamento e cumprimento de condicionantes urbanísticas e ambientais.
Ocupantes de núcleos urbanos informais e associações de moradores em processo de regularização fundiária.
Produtores rurais cujo imóvel foi alcançado pela expansão do perímetro urbano e passou a responder a duas lógicas normativas ao mesmo tempo.
Frentes de trabalho
O que a atuação abrange
A Reurb organiza, num único procedimento, o que estava disperso: o levantamento do núcleo urbano informal, o projeto de regularização, a aprovação municipal, a certidão de regularização fundiária e o registro. A Lei nº 13.465/2017 distingue duas modalidades — a de interesse social, para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda assim declarados pelo Executivo municipal, e a de interesse específico, para os demais —, e a modalidade define quem custeia a infraestrutura e quais atos registrais são isentos de custas e emolumentos.
Loteamento e desmembramento seguem a Lei nº 6.766/1979: aprovação do projeto pelo município, registro no cartório de registro de imóveis dentro do prazo legal, transferência das áreas públicas ao patrimônio municipal e regras próprias para os contratos de compra e venda de lotes. Boa parte dos conflitos vem de parcelamentos antigos, aprovados e vendidos mas nunca levados a registro — o que deixa os adquirentes sem matrícula própria.
O que se pode construir e para que se pode usar não está na lei federal: está no plano diretor e na lei municipal de zoneamento, que o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) disciplina. Entram aqui a consulta prévia de viabilidade, o uso não conforme de edificações anteriores à norma, a outorga onerosa do direito de construir e o estudo de impacto de vizinhança.
É o ponto em que o urbanístico e o ambiental deixam de ser assuntos separados. O Código Florestal fixa as faixas marginais dos cursos d’água; a Lei nº 14.285/2021 definiu em lei os critérios de área urbana consolidada e passou a admitir que lei municipal ou distrital estabeleça faixas marginais distintas nessas áreas, ouvidos os conselhos de meio ambiente e observadas as diretrizes de drenagem, saneamento e recursos hídricos, vedada a ocupação de áreas com risco de desastres.
A Lei nº 6.015/1973 governa o que a matrícula registra e como se corrige o que ela registrou errado: retificação de área, apuração de remanescente, averbação de construção, georreferenciamento, usucapião pela via extrajudicial no próprio cartório e o procedimento de dúvida quando o registrador recusa o título.
Empreendimentos de porte respondem a dois licenciamentos que correm em paralelo e se condicionam: o urbanístico, na prefeitura, e o ambiental, no órgão estadual ou municipal. Supressão de vegetação, compensação, drenagem, esgotamento e a leitura correta das condicionantes definem se a obra sai do papel e em que prazo.
Interlocutores
Com quais órgãos a atuação dialoga
Município. Secretarias de planejamento e urbanismo, na aprovação de projetos e alvarás; secretaria de meio ambiente e conselho municipal de meio ambiente, nas questões de vegetação, faixa marginal e Reurb.
Cartório de registro de imóveis. Registro do parcelamento e da certidão de regularização fundiária, retificações, usucapião extrajudicial e procedimento de dúvida.
Esfera estadual, em São Paulo. CETESB no licenciamento ambiental e o GRAPROHAB na análise de projetos habitacionais e de parcelamento do solo.
Ministério Público. Inquérito civil, termo de ajustamento de conduta e ação civil pública em matéria urbanística e ambiental.
Base normativa
As normas que governam o tema
A atuação se apoia, entre outras, nas seguintes normas — todas de texto público e consultável:
- Lei nº 6.766/1979 — parcelamento do solo urbano
- Lei nº 10.257/2001 — Estatuto da Cidade
- Lei nº 13.465/2017 — regularização fundiária urbana e rural
- Lei nº 12.651/2012 — proteção da vegetação nativa
- Lei nº 15.190/2025 — Lei Geral do Licenciamento Ambiental
- Lei nº 14.285/2021 — áreas urbanas consolidadas e faixas marginais em área urbana
- Lei nº 6.015/1973 — registros públicos
- Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, direito das coisas e contratos
A elas somam-se o plano diretor e a legislação de uso e ocupação do solo de cada município, que variam de cidade para cidade e precisam ser lidos caso a caso.
Perguntas frequentes
O que se costuma perguntar
Comprei um lote em loteamento não registrado. Sou dono?
Sem registro do loteamento não há matrícula individual do lote, e sem matrícula não há propriedade transferida no sentido do Código Civil — o que existe é um direito de natureza contratual contra o vendedor. A regularização do parcelamento é o que converte esse contrato em propriedade registrada, e o caminho depende de o loteamento ter sido aprovado e apenas não registrado, ou de nunca ter sido aprovado.
Minha construção está dentro da faixa do córrego. Tem solução?
Depende de três coisas: se o imóvel está em área urbana consolidada nos critérios da Lei nº 14.285/2021, se o município editou lei própria definindo faixa marginal distinta e se a área não é de risco de desastre. A resposta é sempre local — a mesma edificação pode ser regularizável num município e não em outro vizinho.
A matrícula tem área diferente da que medi. O que fazer?
É caso de retificação de registro, que pode ser feita no próprio cartório quando há concordância dos confrontantes, ou em juízo quando não há. O levantamento técnico georreferenciado é o documento que sustenta o pedido.
Usucapião precisa de processo judicial?
Não necessariamente. A Lei nº 6.015/1973 admite o reconhecimento extrajudicial da usucapião perante o registro de imóveis, com ata notarial e anuência dos titulares e confrontantes. Havendo impugnação, o pedido é remetido à via judicial.
Meu sítio virou área urbana. O que muda?
Muda o regime de parcelamento, o de tributação e, em alguns pontos, o ambiental — inclusive as faixas de preservação permanente, que passam a admitir tratamento próprio de área urbana consolidada. Convém verificar a data de inclusão no perímetro urbano e o que a lei municipal fez com a área.
O atendimento é feito em outros estados?
Sim. As matérias registral e ambiental são de âmbito federal, e as etapas administrativas e registrais são conduzidas a distância. A legislação urbanística, porém, é municipal: em cada caso é preciso ler o plano diretor e as leis de zoneamento do município onde está o imóvel.
Publicações sobre o tema
Para ler em seguida
APP urbana consolidada: o que a Reurb realmente permite regularizar
Os arts. 64 e 65 do Código Florestal, a data de 22 de dezembro de 2016 e o que a Lei nº 14.285/2021 mudou.
Usucapião extrajudicial: o que o cartório resolve e o que ele devolve ao juiz
Os quatro documentos do art. 216-A, os prazos de notificação e o que mudou em 2017 e em 2022.
Tem uma pendência num imóvel urbano?
O primeiro passo é identificar em que instância a pendência se resolve — cartório, prefeitura ou órgão ambiental. Descreva a situação e informe quais documentos você já tem em mãos. A triagem serve para dizer se a matéria é da minha atuação e qual é o primeiro passo, com retorno em até 3 dias úteis; não substitui consulta nem cria relação advogado-cliente.